金利変動場面に大きな影響を受ける - 不動産ファンドが分かる不動産投資入門

不動産ファンドは、実際に運用されている不動産物件の購入費用は
投資家から集めた費用だけでは購入することが出来ません。



購入する物件にもよりますが、数億円、数十億円の物件が当たり前
となっていますがので、巨額の資金が必要になります。



ですので、銀行からの借入金も重要な不動産物件を購入するための
資金となるわけですが、金利の変動によって大きな影響を受けます。



株式市場に上場する銘柄の中にも金利が安いときに必要以上に資金
を借り入れてしまった場合は業績に大きく響きます。



これは、不動産ファンドに関しても同様です。運用資金から支払うわけ
ですから収益に大きく影響することになるのです。



不動産市場では、こうした金融機関から資金を調達した場合の借り入
れ比率のことをＬＴＶ（ローン・トゥ・バリュー）といいます。



なので、ＬＴＶが高まるに従って金利が上昇する場面では大きなリスク
となるわけです。収益性が下がるだけではなく、不動産価格の評価も
下がるので大きな痛手を被ることになります。



しかし、金利が上昇する背景には景気が上向くことが大きな要因とし
てあげられます。ですので、それにともなって企業の業績も上がり、
賃料が上昇する可能性もあります。



適切な借入れを行なっている場合であれば、収益性が高まるので、
金利上昇分を相殺する可能性があります。



ですので、無謀な借入れを行なっているファンドには当然のことなが
ら、投資対象から外さなければなりません。