不動産の空室率で大きな影響を受ける - 不動産ファンドが分かる不動産投資入門

REITの目論見表やパンフレットには基本方針として空室率や、空室リスクという言葉
をよく目にします。この空室率とは一体どんなものかといえば、実際にファンドが所有
されている収益不動産の実際の稼働状況のことを表します。



もし、テナントや入居者が全室埋まっていれば、空室率は0％ととなります。そして、
反対にテナントおよび入居者がゼロであれば空室率は100％です。



当然のことながら、空室率100％の状況下では、賃貸料が一切入ってきませんので
不動産ファンドを運営していく上で非常に厳しい状態となります。



基本的に、不動産ファンドの中でもREITは運用されている収益不動産の賃貸収入が
コアな収益源となっているので、空室率は収益に大きく影響します。



空室率が高い＝単純に入居率が低いということなので、空室率が高い物件というの
は、立地、内装、外観などに何らかに問題がある物件と捉えられてしまいます。



しかし、REITを運用しているファンドの多くは、こうした空室率の高い物件を叩いて安く
購入します。そして、大胆にも大規模な修繕を施すことにより、物件のブランドイメージ
を変えることで大幅に空室率を改善した物件も多く組成されています。



残念ながら、REITが実際に投資する物件の多くは今現在3大都市圏の商業エリアが
中心となってます。ですので、その他の地方都市の商業エリアにある物件は見送ら
れがちになっているため一部の地方都市では悲惨な状況になっています。



また、ホテルなども同様で、シティホテルが中心となっているので、地方には山のよう
に素晴らしいホテルがあるにも関わらず見送られる傾向に強いです。REIT市場が拡
大することで、上述したような物件にもスポットがあたる日が訪れることを期待します。