キャッシュフローの重要性について - 不動産ファンドが分かる不動産投資入門

バブル崩壊後の新しい時代の不動産市場では景気の変動と不動産
の需給バランスが不動産価格を決定し、価格上昇もあれば、下落も
あるという普通の市場が形成されていきます。



また、商業（収益）不動産を中心に、土地と建物双方が生み出す収益、
キャッシュフローをもとにその不動産が評価されることになります。



投資に対する見返りの中でも、家賃収入などの、その不動産を所有
することによって、常に得られるキャッシュフローがどれだけあるか
が不動産の価値を大きく左右します。



逆にいうと、キャッシュフローを生まない不動産の価値は下がること
はあっても、上がる見込みは非常に低くなるということです。



こうした新しい価値観が登場することになった背景には、不動産を取
り巻く環境が大きく変化したからなのです。



まず、バブル時代のような不動産を所有しているだけで生み出され
た「うまみ」はほとんどなくなってしまいました。


地価は上がることもあれば、同じように下がることもございます。


また、担保価値としての魅力も下がってしまいます。このため、不良
債権で痛手をこうむった金融機関は不動産だけでは融資してくれま
せん。融資を受けられる場合でも安全性を考えた額となります。



さらに、日本の企業会計の基準を、国際会計基準に近づける動きが
本格化し、時価会計などの導入で、収益を生まない不動産を所有し
ていることが、企業の負担になっているのが現状です。



このため実際に収益を生まない本社ビルを証券化しようとする企業
が増えています。そして、もちろん所有している不動産を売却する
ことによって売却益がえられるます。



しかし、時代が時代名だけに実際の買値より安くしか売れない（売却
損が出る）ことを十分考慮しなくてはなりません。



したがって、値上がり益だけを見込んで不動産を購入し、その後に
値が上がったら不動産物件を売って利益をあげるといって従来の
不動産投資の方法が成立しなくなりました。



こうしたことから、注目されたのが常に利益をもたらす商業不動産
の賃料収入というキャッシュフローです。