建物償却と元金返済の注意点 - 不動産ファンドが分かる不動産投資入門

償却(しょうきゃく)とは、いわゆる会計用語で、建物など時が経つに
つれ資産価値がなくなるようなものを損金として計上できるのです。



そして、実際に元金返済に対応して損金として計上できるものとして
建物の償却費となります。ちなみにRCの場合は建物の償却は毎年
建設費の47分の1となり、銀行へ返済する元金は30分の1です。



しかし、これには土地の購入代金は含まれておりませんので、土地
から購入の場合は購入代金の30分の1は損金計上することができ
ないので、元金支払いをしなければなません。



例えば、土地が6,000万円で、建物が3,400万円の場合損金として
計上できる金額は、9,400万円÷47年＝200万円です。



こうしたことから、実際には手元にないお金であるにもかかわらず、
しっかりと利益だけは計上されてしまうこととなり、その部分に対して
所定の税率がかかって課税対象となります。



上述したケースからもお分かりいただけるように、全体のキャッシュ
フローに関しましては、実際には手元に全く無いお金に対して課税
されてしまうことによって急激に悪化します。



こうした状態にさらに追い討ちをかけるように、実際に税金を支払う
ことによってキャッシュフローがマイナスとなります。



このため黒字倒産になる危険性が高まることとなりますので、償却
出来るものに関してはしっかりと行なわなければなりません。