不動産ファンドが分かる不動産投資入門

不動産ファンド分散投資効果の高さ

■不動産ファンドはファンドマネジャーで決まる！

不動産ファンドは当然のことながらファンドマネジャーのさじ加減で決まるといっても過言
ではありません。それほどファンドマネジャー担っている役割は重要です。

ファンドの企画をはじめ、ファンドを組成する時にはしっかりとファンドの運用方針を定めた
上で具体的な運用計画を策定することになります。

この時点で曖昧なものに対してだれも投資する気にはなれません。

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■安全運用を目指して考慮しなければならない点とは

ですのでしっかりとした運用計画を策定することが望まれます。

どのような状況下でも堅実な運用を目指さなければならなりません。投資家を満足させる
ためにも、絶対的にそれなりの投資戦略を練る必要があります。

その時考慮しなければならないのは以下の点です。

●どれ位の規模の賃貸物件に投資するのか？

●投資効率をあげるためにどの程度転売物件に投資するか？

●リスクを抑えるためのどの程度分散投資するか？

●運用利回りを高めるためにどれ位レバレッジ効果を上げるか？

●オフィスとマンションのどちらを選ぶか？

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■不動産ファンドのメリットとは？

上述した点をしっかりと考慮した上で有効なポートフォリオを形成して具体的な物件の選定
に移ります。証券投資と異なり簡単に売り買いができないので慎重に行います。

こういったことを個人投資家が自ら行なおうとしても実際には中々上手くいきません。当然
のことながら、上述したことを行なうにはそれなりの経験と高い能力が必要となります。

直接不動産物件に投資する上で個人投資家がポートフォリを形成できるほどの資金を調達
するのは困難です。こういった点を考慮した上でも不動産ファンドの投資は非常に有効です。

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ノンリコースローンの仕組みを知る

■不動産をローンで購入するさいのリスク

これまで不動産物件への投資や購入に対しての銀行融資は債務者の信用力や不動産
担保等の総合的な審査を行った上で最終的ローンが組めるか否か判断が下されます。

そして、返済することが出来ない場合は、担保不動産以外の債務者の全財産を処分
させられることとなります。非常に大きなリスクを伴います。

これに対して、すでに欧米では確立されているノンリコースローンは、外資が証券化案件
で用いられていた手法で、リスクを大幅に抑えることに成功しました。

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■ノンリコースローンとは？

日本でも橋本内閣時代の金融ビッグバンを機に生み出された不動産の証券化の発展
を促すこととなり、J-REITが誕生することとなりました！！

ノンリコースローンは、債務者が返済が出来なくなった場合、ローンの担保とされ
ている不動産以外に債券の取立てることが費遡及型融資をさします。

原則的には不動産自体が生み出す収益と将来の売却代金だけをローンの返済財源に
充てるため、連帯保証人や保証会社も不要となっております。

こうしたことから借り手側からすれば連帯保証人が不要なうえに担保不動産以外に
債券の取立てが及ばず、原則的に借主の信用力は問題にならないメリットがあります。

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■ノンリコースローンの実態

ノンリコースローンは借り手の投資リスクが自己資金分(エクイティ）に限られますので、

借主の信用力や資産力に全く依存しません。しかし、融資側からすれば担保割れの
状態になっても他の資産から回収することができません。

ですので、より厳密な「不動産評価能力」が求められることとなり、リスクも大きいこと
から、金利は通常のアパートローンよりも高く設定されることとなります。

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アセットマネジメントの役割について

■アセットマネジメントの役割とは？

この何となく響きがかっこよく、テレビやラジオなどでもよく耳にする
アセット・マネジメントは、Asset Managementの略称です。

アセット・マネジメントはどういったことをするのかといいますと、
資金運用の計画にはじまり、決定、実施、実施の管理です。

ビル投資するさいに、投資した見返りが得られるかどうかを判断
するための「権限」をもっております。

また、アセット・マネジメントは投資の観点から、資金投下と投資
回収に関して総合的な計画をたてて、投資を実行します。

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■情報に振り回されないようにする

投資している間のテナント管理、ビル管理、会計処理などに関する
投資の状況をしっかりと把握しなければなりません。

また投資している不動産物件の値を出来るだけ下げないためにも
アセット・マネジメントがどうしても必要とされます。

たとえば、株式投資、先物取引をやられている投資家は多いです。

もし、何も考えずに雑誌や、ネットなどに氾濫している情報を鵜呑み
にしてこれらに「投資」してしまったらどうでしょう？

当然、大きな損失を蒙る可能性があります。ですので事前に投資
判断を下せる情報入手し、しっかりと分析する必要があります。

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■世界が大きく変わろうとしている

これまでであれば不動産市場は、それほど頻繁に変化することは
なかったのですが、状況が状況なだけに大変です。

ここ数年で、経済情勢が猫の目のように変るようになってきている
ため大きな影響をどうしても受けることになります。

アセット・マネジメントは、まさにこうしたことを専門的におこなうの
ですが、ここ数年で必要性が飛躍的に高まっています。

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不動産ファンドが破綻した場合のリスク

もし、仮に投資されている不動産ファンドの投資法人が仮に事業撤退し、そのままドロンした
としても、投資している運用資金はなくなりません。不動産ファンドに投資した運用資金は
守られることにっているのが不動産ファンドへの投資する一つの魅力でもあります。

こうした背景には信託という仕組みの信用度の高さがあげられます。実際に不動産ファンド
の財産は全て投資法人が管理していると思われるかもしれませんが、実際は違うのです。

事実、受託会社である信託銀行が運用資産を管理していますので、不動産ファドの資産を
文字通り信託しているわけです。不動産ファンドは別名で不動産投資信託とも呼ばれて
いるわけですが、信託の背景にはこうした仕組があるわけです。

もちろん不動産ファンドはリスク商品ですので、元本保証がなされることはありません。あく
までも潰れてしまった場合でも安全に資産は守られるということだけです。

しかし、楽観はできません。実際に、もし投資法人が消滅してしまった場合には引き継いで
くれるところを探さなければならないので大変は大変なのです。

もし、不動産ファンドの運営を引き継いでくれるところが見つからない場合は不動産ファンド
の運用が停止した時点での時価で投資家に支払われる形式が採用されています。

高収益が得られるファンドの特徴

もし、不動産ファンドにこれから投資するとして、「どういった不動産ファンドを捜し求めますか？」
と、問われれば、多くの方は高収益のファンドを求めると思います。

当然のことながら、投資効果が高い不動産ファンドはファンドが運用する収益物件から高収益が
得られていないと投資家に分配することはできません。

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ですので、高収益を生み出す物件を探し続けるわけですが、これまでであれば割安で優良物件
を取得するのが王道の手段とされていましたが、これからの時代はそれだけでは難しいです。

入居者やテナントの目は肥え、ニーズが大きく変わってきてます。

ですので、ただ割安でお買い得な物件を取得しても高収益に結びつかないのです。

物件の維持管理をはじめ物件のコンセプト、マーケティングなどを含め、総合的に優れている
ことが求められます。その中で差別化を図っていく必要があります。

最終的には高値で売却することによって得られるキャピタル・ゲインも視野に入れる必要があり
ますが、これだけを狙ってしまうと当然のことながらバランスが崩れます。

不動産投資「やっていい人、悪い人」

リーマンショック以降これまで通用した手法がことごとく通用しなくなっています。

こういったことは不動産投資の分野だけではありません。

多岐にわたってこうした傾向が実際に強まっています。こうした流れを敏感に察知しながら、
時代の流れに乗ることができたものだけが次の機会を与えられます。

立地や物件の見た目の良さだけで不動産投資が上手くいった時代は終わりました。

ですので、不動産ファンドも高収益を生む物件の確保がこれまで以上困難になることが予想
されますが、よりブランド力が問われることとなりそうです。

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不動産の償却の重要性について

マンションやビルなどの不動産は償却されるものです。償却とは時が経つにつれて資産価値
がなくなるようなものを損金として計上できるのですが、不動産は償却が認められています。

建物の償却費として元金返済を損金として計上できます。例えばRCに関しては建物の償却
は毎年建設費の47分の1で銀行へ返済する元金は30分の1です。

土地の購入代金は、この中には含まれていませんので、土地から購入される場合は購入代金
の30分の1は損金計上ができませんので、元金支払いをしなければなません。

例えば、土地が9,000万円で、建物が5,100万円の場合ですと、実際に損金として計上できる
金額は、1億4,100万円　÷　47年＝ 300万円となります。

手元にないお金を利益だけ計上されるので、その部分に対して所定の税率がかかって課税対象
となります。色々とややっこしいので慣れるまでは何を信じていいか分からなくなります。

ですので、全体のキャッシュフローは、実際に手元に無いお金を課税されることで悪化します。
当たり前といっては当たり前なんですが、償却できるものは償却しないと大変なんです。

とくに所有する資産の数が増えれば増えるほど注意しなければなりません。

資産が増えると金が増えていると勘違いしてしまうからです。しかし、実際にお金は手元には
ないわけですから、後々になって大変な思いをすることになります。

どういうことかといいますと、税金はしっかりと要求されるので、税金を支払うことでキャッシュ
フローがマイナスとなります。会社でいえば黒字なのに現金が枯渇した状態です。

いくら黒字経営といっても現金がなければ支払いができませんので倒産に追い込まれます。
そうならないためにも償却できるものは償却し、しっかりとお金を確保しましょう。

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不動産ファンドへの投資は見送るべきか？

ギリシャに端を発したユーロの金融危機が広がったことにより世界経済が危機的状況を迎え
ています。世界中でデモが繰り広げられ、より世界は混沌としてきました。

そうしたなか、日本国内も株が大きく下落し、底がまったく見えません。一方、不動産市場も
厳しい状況を迎えています。これまで買い支えていた外国人投資家が撤退しています。

これまで不動産価格は株のように上下変動が激しいものではなかったのですが、増税を政府
が推し進めているいま、下降局面に入ると一気に急落するかもしれません。

国土交通省から発表された公示価格は、首都圏エリアですら２０％～３０％程度下落してます。
もし、増税が決定すればこれによりさらに不動産価格が下がるのは間違いないでしょう。

不動産関連業者はこれまで生きながらえるために優良物件だけは売りに出しませんでしたが、
今後は資金難から、やもえず優良物権を手放す動きが活発化するかもしれません。

そうなると不動産価格がより下落することになります。本来であれば安値で優良物件を取得
するチャンスなわけですが、経済状況から考えてすぐに飛びつくのは危険です。

さらに一段、二段、いやそれ以上に下落するかもしれません。

不動産ファンドの中でも実際に私募ファンドやREIT銘柄の中から破綻するファンドが出ている
だけに油断は禁物です。慎重すぎるくらいがちょうど良いのかもしれません。

しかし、株でも不況にありながら業績を伸ばしている企業があるように、不動産ファンドでも、
実際に収益を伸ばしているファンドも少なくありません。

ですので、収益率の高い優良物件を運用しているかが大きな鍵となりそうです。

また、投資する側も収益率の高い優良物件を運用しているファンドを選んで投資するため、
定期的に見直す必要がありそうです。ですので、無理して投資するのは危険です。

人民元建て豪不動産投資ファンド設立へ！

ついにオーストラリアの不動産に投資する人民元建て債券ファンドが登場するようです。

話題性は十分ですね。人民元建ての金融商品は人気が急上昇しておりまして、外貨預金など
でも人民元を取り扱う銀行が増えています。それだけ需要が多いのでしょう。

銀行が取り扱うのに大喜びしそうな商品だと思います。

「転載開始：時事通信」

『人民元建て豪不動産投資ファンド設立＝エイジンコート〔BW〕』
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20110711-00000002-jijc-biz

不動産運用会社のエイジンコート・キャピタルは、オーストラリア不動産に投資する
世界初の人民元建て債券ファンドを7月14日に設立すると発表した。

満期5年、年利回り4％の優先有担保転換可能債券が発行される。

リスクを低く抑えつつオーストラリアの住宅・商業用不動産への投資を行い、
10％以上の内部収益率（IRR）を目指す。

同社では、このファンドに5億豪ドル相当の資金を集めることを目指している。

「転載終了」

ちなみに投資するかどうかについて問われれば、まだ早いといわざるえません。これからですし、
オーストラリアの景気は対中国向けの貿易で成り立っているといっても過言ではありません。

ですので、今後急速に中国経済が収縮に向かうとされているため、オーストラリアの過熱しすぎた
不動産市場も収縮に向かうと考えていますので、投資することは無いと思います。

LTVをチェックしてリートを選ぶポイント

震災の影響で日本経済が減速することを余儀なくされているわけですが、そうした状況下
でも収益を上げている企業は少なくありません。

震災後のリートの選び方を以下のとおりダイヤモンド・ザイが解説してくれています。

ここでいうLTVとは、ローン・トゥ・バリューの略称で、エル・ティ・ブイといいます。

LTVは、所有する不動産の価格に対して負債がどのくらいあるのかを把握するための指標
でして、「負債÷不動産価格」で求めることができます。

「一部転載：ダイヤモンド・ザイ」

『震災後のJリートの選び方と注目の10銘柄』
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20110615-00000301-zai-bus_all

◆ＬＴＶが低いと分配金がアップしやすい

資産に対する有利子負債の比率はＬＴＶと呼ばれるが、この比率が低いほど物件を買い
増して分配金を高める余地が高い。

「一般的に住宅リートは55％くらい、その他のリートは50％くらいを上限のメドとして
を増やし、物件を買って分配金を増やそうとする」（鳥井さん）。

逆に、ＬＴＶが高いと、投資口を新規発行すること（増資）で返済不要の資金を調達しＬＴＶ
を下げることが多い。この際は、投資口数が増えて1口当たりの分配金が一時的に減る
ことが懸念され、一時的にＪリート価格が下落することが多い。

続きはコチラから⇒

LTVが低いと、あらたに物件を買います余力があるわけですから、今後不動産市場が低迷
するなかで、物件の価格が大きく下落する場面では、優良物件を手にすることが可能となり
ますので、この点は常に意識しておく必要がありそうです。

個人の投資意欲が高まる？その中身とは

ここにきて、投資信託へのマネーの流入が拡大しているようでして、意外にも先月はサブ
プライム危機以降、過去最大となったようです。

といっても、国内の投信の多くは株安円高の影響から収益はマイナスとなっており、人気
なのは不動産ファンドなど海外資産へ投資したものが人気のようです。

「転載開始：ロイター」

『5月の投信への流入額が9300億円超、金融危機以降で最高』
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20110603-00000248-reu-bus_all

個人の資産運用ツールである投信への資金流入が好調だ。５月は０７年８月の米サブプ
ライム問題発生以降で最高の９３００億円を超える資金が純流入した。人気の毎月分配
型に８０００億円を超える資金が流入したほか、新規募集でも大型設定が目立った。

「震災や原発問題を受け、社会不安から着実に実入りのある投資商品を選好する傾向が
強まった」（国内証券）との声が出ている。

＜０７年８月のサブプライム問題以降、最高の流入額＞

野村総合研究所（ＮＲＩ）によると、５月の追加型株式投信（含むＥＴＦ）の純流入額は９３３３
億円。一連の金融危機の発端となった０７年８月の米サブプライム問題発生以降で最大。

２０１０年の流入最高額８５４３億円（５月）も大きく上回った。機関投資家の動向を反映しや
すいＥＴＦを除いた純流入額も８５８７億円となり、１０年の最高額７９１３億円を上回ったほか、
０７年８月以降で最高額となった。

個人マネー流入のけん引役となったのは毎月分配型ファンド。

５月の純流入額は８１２９億円となった。

カテゴリー別では不動産投信を含む「海外ハイブリッド」に５２１５億円が純流入した。

また５月は新規募集において４本が２０１１年新規投信設定額ランキングの１０位にランク
インするなど大型設定が続き、新規投信も健闘した。

当初設定は２６本で合計で２３４５億円だった。

「転載終了：ロイター」

不動産ファンドも、ここにきて海外REITが人気のようです。

個人のマネーが入ってきたところを狙って、大口が売り抜ける、そんなことにならないように
十分警戒したうえで、投資する必要がありそうです。