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そうしたなか、日本国内も株が大きく下落し、底がまったく見えません。一方、不動産市場も
厳しい状況を迎えています。これまで買い支えていた外国人投資家が撤退しています。


これまで不動産価格は株のように上下変動が激しいものではなかったのですが、増税を政府
が推し進めているいま、下降局面に入ると一気に急落するかもしれません。

 

 

国土交通省から発表された公示価格は、首都圏エリアですら２０％～３０％程度下落してます。
もし、増税が決定すればこれによりさらに不動産価格が下がるのは間違いないでしょう。

 

 

不動産関連業者はこれまで生きながらえるために優良物件だけは売りに出しませんでしたが、
今後は資金難から、やもえず優良物権を手放す動きが活発化するかもしれません。

 

 

そうなると不動産価格がより下落することになります。本来であれば安値で優良物件を取得
するチャンスなわけですが、経済状況から考えてすぐに飛びつくのは危険です。


さらに一段、二段、いやそれ以上に下落するかもしれません。

 

 

不動産ファンドの中でも実際に私募ファンドやREIT銘柄の中から破綻するファンドが出ている
だけに油断は禁物です。慎重すぎるくらいがちょうど良いのかもしれません。

 

 

しかし、株でも不況にありながら業績を伸ばしている企業があるように、不動産ファンドでも、
実際に収益を伸ばしているファンドも少なくありません。

 

 

ですので、収益率の高い優良物件を運用しているかが大きな鍵となりそうです。

 

 

また、投資する側も収益率の高い優良物件を運用しているファンドを選んで投資するため、
定期的に見直す必要がありそうです。ですので、無理して投資するのは危険です。

 

◆ＬＴＶが低いと分配金がアップしやすい

 

資産に対する有利子負債の比率はＬＴＶと呼ばれるが、この比率が低いほど物件を買い
増して分配金を高める余地が高い。



「一般的に住宅リートは55％くらい、その他のリートは50％くらいを上限のメドとして
を増やし、物件を買って分配金を増やそうとする」（鳥井さん）。

 

逆に、ＬＴＶが高いと、投資口を新規発行すること（増資）で返済不要の資金を調達しＬＴＶ
を下げることが多い。この際は、投資口数が増えて1口当たりの分配金が一時的に減る
ことが懸念され、一時的にＪリート価格が下落することが多い。


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個人の資産運用ツールである投信への資金流入が好調だ。５月は０７年８月の米サブプ
ライム問題発生以降で最高の９３００億円を超える資金が純流入した。人気の毎月分配
型に８０００億円を超える資金が流入したほか、新規募集でも大型設定が目立った。



「震災や原発問題を受け、社会不安から着実に実入りのある投資商品を選好する傾向が
強まった」（国内証券）との声が出ている。

 

＜０７年８月のサブプライム問題以降、最高の流入額＞

 

野村総合研究所（ＮＲＩ）によると、５月の追加型株式投信（含むＥＴＦ）の純流入額は９３３３
億円。一連の金融危機の発端となった０７年８月の米サブプライム問題発生以降で最大。



２０１０年の流入最高額８５４３億円（５月）も大きく上回った。機関投資家の動向を反映しや
すいＥＴＦを除いた純流入額も８５８７億円となり、１０年の最高額７９１３億円を上回ったほか、
０７年８月以降で最高額となった。

 

個人マネー流入のけん引役となったのは毎月分配型ファンド。



５月の純流入額は８１２９億円となった。



カテゴリー別では不動産投信を含む「海外ハイブリッド」に５２１５億円が純流入した。



また５月は新規募集において４本が２０１１年新規投信設定額ランキングの１０位にランク
インするなど大型設定が続き、新規投信も健闘した。



当初設定は２６本で合計で２３４５億円だった。